Trotz hervorragender Lage stehen teure Bauten leer

Autor: Mischa Hauswirth
Allmählich zeigt sich die Schattenseite der intensiven Bautätigkeit: Wohnungen im gehobenen Segment lassen sich nicht mehr so gut vermieten oder verkaufen wie bisher.

Riehen wird zunehmend zum Nobelvorort

Riehen/Basel. Ginge es nach dem Riehener Gemeinderat, würde in der Landgemeinde gebaut und gebaut. Erst kürzlich hat er zusammen mit der Mehrheit des Einwohnerrates die Einwohnergrenze von 20 000 aufgehoben, damit weitere Gebäude entstehen und mehr Menschen angesiedelt werden können. Allmählich aber zeigt sich die Schattenseite der intensiven Bautätigkeit: Wohnungen im gehobenen Segment lassen sich nicht mehr so gut vermieten oder verkaufen wie bisher. Grund: Die Preise sind zu hoch. An der Bosenhalde, wo eine Obstwiese für Wohnungen gerodet wurde, sind rund zwei Jahre nach Fertigstellung immer noch Objekte zu ha-ben. «Grundsätzlich ist es so, dass Personen, die für ein Objekt Interesse be-kunden, sensibler geworden sind, was Preis, Angebot und Umfeld anbelangt», sagt Jan Walder, der heute bei Gribi-Immobilien die Bosenhalde-Überbauung für die Wohnungsanbieterin Classic be- treut. «Es wird mehr abgewägt, sehr de- tailliert geprüft und verglichen.» Die Immobilienmarkt-Analysten von Wüest & Partner sehen ein steigendes Angebot an Wohnungen in den vergangenen Jahren – gerade auch in Basel. Der Immobilienmarkt ist am Überhitzen, sagen sie.

Untere Wohnungen nicht begehrt

Ein anderes Beispiel ist die Überbauung auf dem Areal des ehemaligen Kinderspitals in Basel im Wettsteinquartier. Auch dort geht der Wohnungsverkauf seit drei Jahren schleppend voran. In den ersten Monaten wurden zwar einige in den oberen Etagen verkauft, in den unteren Stockwerken, wo die Wohnungen zwischen 930 000 Franken und 1,6 Millionen Franken kosten, tat sich nichts. Ein auf den Verkauf von Luxuswohnungen spezialisierter Im­mobilienmakler aus Bern gab sich 2013 zuversichtlich, dass bis 2014 alle 25 Wohnungen verkauft seien. Vergangenen Oktober 2015 standen aber noch fünf Wohnungen leer, heute sind es noch drei unverkaufte Wohnungen.

Die Objekte auf dem Areal des Kinderspitals haben ein zusätzliches Hindernis, das sie unattraktiv macht: Die Stadt als Eigentümerin hat das Land im Baurecht abgetreten und erhebt darauf jährlich einen Zins.

Wohnungsabsatz harzt wegen stolzer Preise – Gemeinderat hält trotzdem an Baupolitik fest

Riehen. Eigentlich wollte die Basler Landgemeinde ihr Image als Idyll für Familien aller Schichten weiter ausbauen. Doch mittelständische Familien haben es zunehmend schwer, sich in Riehen niederzulassen beziehungs­weise etwas zu finden, das sie bezahlen können. Egal ob Häuser oder Wohnungen. Grund sind die vielen Zuzüger aus dem Ausland, namentlich aus Deutschland und England, aber auch aus anderen Ländern. Meistens arbeiten diese Neu-Riehener bei Roche oder Novartis und sind aufgrund ihrer hohen Löhne in der Lage, Monatsmieten von 4000 Franken oder mehr für eine Vierzimmer-Liegenschaft hinzublättern. Die Preise in der Basler Landgemeinde schwingen sich in die Höhe, Riehen wird zum Edelpflaster wie der kalifornische Nobelort Santa Barbara.

Die Riehener Baupolitik setzte in den vergangenen Jahren auf gute Steuer­zahler und förderte dementsprechend den Wohnungsbau, gerade auch im gehobenen Segment. Eine solche Vorzeigeüberbauung entstand an der Bosenhalde. Der Riehener Gemeinderat zusammen mit Gemeindeverwalter Andreas Schuppli hatten in einer Stellungnahme 2006 festgehalten, dass an der Bosenhalde Wohnungen für verschiedene Bevölkerungsgruppen er­stellt würden. «Aufgrund der Nähe des Wohnumfelds und der Nähe zum Schulhaus Hinter Gärten sind die Wohnungen aber auch für Familien attraktiv», hiess es damals.

Die Realität allerdings zeigt sich weniger attraktiv: Die Vermietung res- pektive der Verkauf der Wohnungen an der Bosenhalde sind ins Stocken geraten. Rund zwei Jahre nach der Fertigstellung sind noch Wohnungen zu ha-ben. Bereits vor einem Jahr hat es auf Anfrage der BaZ geheissen, die Nachfrage sei gut und die Zuversicht hoch, dass bald alle Objekte vermietet respektive verkauft werden könnten. Inzwischen ist dieser Optimismus einer gewissen Ernüchterung gewichen. «Grundsätzlich ist es so, dass Personen, die für ein Objekt Interesse bekunden, sensibler geworden sind, was Preis, Angebot und Umfeld anbelangt», sagt Jan Walder, der heute bei Gribi Immobilien die Bosenhalde-Überbauung «Classic» betreut. «Es wird mehr abgewogen, sehr detailliert geprüft und verglichen.»

Zusätzlich lasse sich feststellen, dass die Vorgaben der Banken Auswirkungen zeigten. Es gebe eine Gruppe von Kaufinteressenten, die vor drei Jahren noch eine Finanzierung bekommen hätten, heute gewährten die Banken diese Kredite nicht mehr, sagt Walder.

Die Bosenhalde-Überbauung ist kein Einzelfall. Es gibt mehrere Objekte, die schon länger leer stehen, wie ein Marktbeobachter der BaZ bestätigt. Nicht selten handle es sich um ein ehemals älteres Haus mit grosszügigem Umschwung, das einem Neubau Platz machen musste, der neu aus mehreren kleineren Wohneinheiten zwecks Ge- winnmaximierung für den Liegenschaftsbesitzer besteht. Die Wohnungen finden aber aufgrund der Preisvorstellungen nicht immer einen Käufer oder Mieter. Ein solches Beispiel unter mehreren in Riehen steht etwa an der Ecke Rudolf-Wackernagel-Strasse und am Rütiring.

Weitere Bauprojekte angedacht

Bei der Abnahme der Nachfrage spielen nicht nur die strengeren Anforderungen beim Eigenkapital oder die Lage eine Rolle. Die Immobilienmarkt-Analysten von Wüest & Partner erkennen in ihrem Bericht «Immobilienmarkt Schweiz 2016» ein steigendes Angebot an Wohnungen als Folge der Bautätigkeit in den vergangenen Jahren – gerade auch in Basel-Stadt. Hinzu kommen ein tiefes Bevölkerungswachstum von 0,5 Prozent und die steigende Gefahr einer Überhitzung auf dem Immobilienmarkt. Denn wenn die Bevölkerung stagniert, abnimmt oder kaum wächst und die Liegenschaftspreise trotzdem steigen, dann erhöht sich die Gefahr überteuerter Immobilien und der Marktüberhitzung.

Die «Regionale Gefahrenkarte – 4. Quartal 2015» der UBS zeigt denn auch Basel-Stadt bezüglich Immobilienpreise als Gefahrenregion. In Basel und Riehen ist die Lage so prekär wie sonst nirgends in der Nordwestschweiz und nur noch vergleichbar mit der Situation rund um den Zürich- oder Genfersee sowie Lugano. Zudem ist in Riehen die Leerwohnungsquote bereits jetzt höher als in Basel.

Da diese Entwicklung erkannt wur-de, setzte sich der bürgerlich dominierte Gemeinderat dafür ein, dass die bislang geltende Obergrenze von 20 000 Einwohnern aufgehoben wird – kritische Stimmen kamen einzig von der SVP. Auch hat der Gemeinderat erst jüngst im Politikplan das Ziel erneuert, die Bauprojekte auf der grünen Wiese an der Langoldshalde, der Mohrhaldenstrasse am Rande des Moostals sowie im Stettenfeld zu entwickeln sprich eine Bebauung zuzulassen. In diesem Zusammenhang steht wohl auch die neu geschaffene Stelle für Dominik Bothe im Ressort von Gemeinderat Christoph Bürgenmeier (LDP). Dennoch relativiert der Gemeinderat seine Bauabsichten. «Es bestehen auf keinem dieser drei Areale Bauprojekte. Diese Areale sind in der Bauzone», sagt Katrin Kézdi, Sprecherin der Gemeinde Riehen.

Wohnung für 1,5 Millionen

Eine andere Grossüberbauung liegt zurzeit an der Schützengasse 22, nahe des Bahnhofs. Hier werden bis Sommer 2017 in drei Gebäuden rund 30 Wohnungen bezugsbereit sein. Für eine 99-Quadratmeter-Wohnung verlangt der Bauherr 870 000 Franken, und eine 140-Quadratmeter-Wohnung gibt es für über 1,5 Millionen Franken. Hanspeter Fluri, der für Beve-Immobilien die Vermarktung der Schützengasse 22 be- treut, sagt, es seien 40 Prozent der Wohnungen vermietet; er beschreibt die Nachfrage als gut. «Zwei von den bisher zwölf verkauften Einheiten gingen an seit längerer Zeit in der Schweiz wohnhafte Ausländer. Die übrigen an Schweizer», sagt Fluri. Die bisherigen Käufer bestünden aus Familien mit Kindern, Doppelverdienern und Alleinstehenden, die älter als 50 oder älter als 60 Jahre seien.

Andere Marktbeobachter betrachten diesen Optimismus als übertrieben. Gutverdienende Wohnungssuchende seien nicht mehr bereit, jeden Preis zu bezahlen. Auch in der Gemeinde Riehen nicht. Christian Heim, Fraktionspräsident der SVP Riehen, schrieb über die Bosenhalde kürzlich in der Riehener Zeitung: «Die ebenfalls meist teuren Autos der bereits eingezogenen Mieter verfügen mehrheitlich über Nummernschilder aus den Nachbarkantonen oder aus dem Ausland.»

Wie stark in Riehen Wohlhabende und ausländische Pharmamitarbeiter die Wohnungspreise hochtreiben, lässt sich nicht eruieren, da statistisch darüber nicht Buch geführt wird. Auch die oft gehörte Darstellung, der Anteil an Zweitwohnungen in Riehen würde steigen, weil Wohlhabende den hohen Steuern im Kanton Basel-Stadt ausweichen wollen und ihren Hauptwohnsitz verlegen, lassen sich durch Statistik weder belegen noch widerlegen. Kézdi sagt, dass Riehen erst verpflichtet sei ab einem Anteil von 20 Prozent Zweitwohnungen zu erfassen – der Wert liegt also darunter. Wie viel darunter, muss offen bleiben. 2014 jedenfalls wurde der Zweitwohnungsbestand im ganzen Kanton auf zwölf Prozent geschätzt.

«Keine kluge Strategie»

SVP-Grossrat Heinrich Ueberwasser kritisiert die Bauentwicklung in Riehen. Wenn sich herausstellen sollte, dass der beabsichtigte Verkauf dieser Überbauungen nicht wie beabsichtigt vorankomme, so habe man es «mit einem Versagen der Behörden in Riehen und im Kanton zu tun», so Ueberwasser. Er sieht «die Planungs- und Bauwalze von Regierungsrat und Gemeinde gegen das grüne Dorf Riehen» aufs Neue anrollen. So würden Planungsprojekte rund um den Bahnhof Riehen, zwischen Schützengasse und «Landgasthof», an der Langoldshalde und Mohrhaldenstrasse (Moostal) und im Stettenfeld das Bild der Gemeinde bedrohen. Ueberwasser befürchtet schon lange, dass Riehens Verwaltung zusammen mit dem Ge-meinderat Riehen «zur grauen Vorstadt Basels» verkommen lässt.

Unterstützung erhält der SVP-Politiker aus der politisch gegenüberliegenden Ecke. «Nach der sehr starken Bau­tätigkeit der letzten Jahre wäre ein Innehalten angebracht», sagt der Grünen-Einwohnerrat Andreas Tereh. «Die letzten paar grünen Wiesen, die uns noch bleiben, jetzt zu verbauen, ist angesichts der Schwierigkeiten, bestehende Wohnungen zu vermieten, keine kluge Strategie.»

Quelle: BaZ (Frontseite und S. 23) und BaZ Online vom 07.05.2016
Autor: Mischa Hauswirth