Ein Boom aus den USA erreicht die Schweiz: Private beteiligen sich an Immobilien-Projekten. Und so geht das.

In den USA gewinnt das Immobilien-Crowdinvesting seit etwa drei Jahren an Bedeutung. Das Prinzip: Unternehmer stellen ihr Projekt auf einer Plattform vor, Private können sich als Kreditgeber daran beteiligen. Das Geldsammeln per Onlineplattform hat sich etab­liert, vor allem Künstler und Jungunternehmer setzen darauf...

Ein Buch über Bordelle, eine Trüffelplantage im Thurgau, das Restaurant Wirtschaft im Franz in Zürich: alles Projekte, die ohne Crowdfunding nicht zustande gekommen wären. Das Geldsammeln per Onlineplattform hat sich etab­liert, vor allem Künstler und Jungunternehmer setzen darauf. Immer öfter wird die Crowd – also die breite Masse – auch für grössere Summen ­angezapft. Beim Crowdlending werden Privatkredite unter Internetnutzern versteigert, beim Crowdinvesting finanzieren Private mit ihrem Geld Firmen – oder Immobilienprojekte.

In den USA gewinnt das Immobilien-Crowdinvesting seit etwa drei Jahren an Bedeutung. Das Prinzip: Unternehmer stellen ihr Projekt auf einer Plattform vor, Private können sich als Kreditgeber daran beteiligen. Dutzende Millionen Dollar wurden im amerikanischen Markt laut der Zeitschrift «Immobilien Business» so bereits gesammelt. Europa ist von solchen Zahlen noch weit entfernt, doch laut einer Studie der EU-Kommission ist das Konzept auch hier im Kommen. In Deutschland, Grossbritannien oder Frankreich gibt es schon entsprechende Plattformen. Ende August soll mit Crowdhouse.ch nun der erste Schweizer Anbieter online gehen. Betreiberin ist die Firma Bricks & Bytes, die im März von Interdiscount- und ­Mobilezone-Gründer Ruedi Baer ins ­Leben gerufen wurde.

Mit Crowdhouse.ch könnten alle ­«besitzen, was bisher nur den Vermögendsten vorbehalten war», schreiben die Betreiber auf der Webseite. Ab einer Anlage von 25'000 Franken könne jeder im Grundbuch eingetragener Miteigentümer eines Mehrfamilienhauses werden. «Bei uns setzt du nicht auf abstrakte Wertpapiere und schwankende Börsenkurse. Die jährlichen Erträge resultieren aus den Mieteinnahmen bestehender und bewohnter Mehrfamilienhäuser an guten Lagen. Sie bieten dir die Sicherheit eines Realwertes*.» Hinter dem Sternchen versteckt sich die wichtigste Information, denn erst in der Fussnote werden die Investoren auf die Risiken aufmerksam gemacht. «Auch Immobilieneigentümer sind keinesfalls vor ­Misserfolg geschützt. (...) In Extremfällen ist selbst ein Totalverlust nicht ausgeschlossen.»

«Untypische Plattform»

Das Anlagerisiko sei überschaubar, sagt Crowdhouse.ch-Mitgründer Ardian Gjeloshi auf Anfrage. Jede Liegenschaft werde durch einen unabhängigen Schätzer bewertet und von der Bank mit einer Hypothek mitfinanziert.Die Rendite könne bis zu 6 Prozent im Jahr betragen. «Sollte es jedoch trotzdem, aus irgendwelchen Gründen, zu einer Wertverminderung der Beteiligung kommen, wie zum Beispiel in den 90ern, dann haftet jeder Anleger nur für seinen Anteil», sagt Gjeloshi.

Finanzexperten sind allerdings skeptischer. Mit 25 000 Franken sei der Mindest­anteil sehr hoch gewählt, sagt Wirtschaftsrechtsprofessor Peter V. Kunz. Er hat eine Studie zum Thema Crowdfunding verfasst und ist davon durchaus angetan, «aber diese Plattform scheint mir untypisch». Auf anderen privaten Investmentplattformen würden meist tiefere Beträge eingesetzt. «Hier geht es nicht mehr nur um einen Zustupf für ein Start-up, sondern um Millionen von Franken, die in Immobilien investiert werden sollen. Das bringt viel grössere Risiken mit sich», sagt Kunz.

Donato Scognamiglio, Chef der Immobilienberatungsfirma Iazi, findet das Konzept zwar sehr innovativ. Aber auch er erkennt «einige Fragezeichen». Angesichts der Negativzinsen und des damit verbundenen Anlagenotstands sei die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ohnehin schon sehr gross. Die Rendite auf solche Objekte beträgt laut der ­Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner im Moment durchschnittlich 3,5 Prozent – also weit weniger als die 6 Prozent, die mit Crowdhouse.ch möglich sein sollen. «Höhere Nettorenditen sind für attraktive Objekte nur noch schwer zu holen», sagt Scognamiglio. Und falls doch, sei das Risiko dementsprechend gross. «Wenn das Zinsniveau wieder ansteigt, werden wir grosse Korrekturen bei den Immobilienwerten erleben. Spätestens dann stellt sich die Frage, wie nachhaltig solche Anlagen sind.»

Das Konzept birgt Konflikpotential

Dass die Crowd-Investoren zu eingetragenen Miteigentümern der Immobilien werden, birgt laut Scognamiglio zudem Konfliktpotenzial. Das Konzept sei vergleichbar mit jenem des Stockwerkeigentums, das in der Schweiz seit 50 Jahren verbreitet ist. «Wer dieses Konzept kennt, weiss, dass die Koordination der einzelnen Eigentümer mitunter sehr schwierig ist – zum Beispiel dann, wenn die ersten Sanierungen anstehen», sagt Scognamiglio. «Wie das mit externen, privaten Investoren funktionieren soll, ist mir noch nicht ganz klar.»

Trotz dieser offenen Fragen beweist das Projekt laut Wirtschaftsrechtler Kunz, dass Crowdfunding auch in der Schweiz bald zum grossen Geschäft werden könnte. Gesetzlich geregelt ist es allerdings nicht. Es sei darum an der Zeit, Crowdfunding-Plattformen einer Aufsicht zu unterstellen, sagt Kunz. «Sie müssten ebenso sorgfältig überprüft werden wie andere Geldinstitute, zum Beispiel im Hinblick auf Interessenkonflikte der Besitzer oder Anforderungen ans Eigenkapital.»

Tatsächlich kennt das schweizerische Aufsichtsrecht keine spezifischen Bestimmungen zum Thema Crowdfunding. Allerdings besteht unter Umständen eine Bewilligungspflicht, wie die Finanzmarktaufsicht Finma in einem Faktenblatt erläutert. Nämlich dann, wenn die Gelder nicht direkt vom Investor zum Projekt fliessen, sondern über Konten des Plattformbetreibers geleitet werden. In diesem Fall braucht er eine Bank­bewilligung.

Wer haftet bei Verlust?

Laut Ardian Gjeloshi zahlen die Anleger das Kapital auf ein Sperrkonto bei einer Schweizer Bank ein. Die Plattform nehme keine Gelder entgegen und falle demnach nicht unter die Bewilligungspflicht. Doch die Haftbarkeit sei nicht abschliessend geklärt, sagt Kunz. «Die Betreiber lehnen sich auf ihrer Webseite sehr weit aus dem Fenster, indem sie garantieren, nur genauestens geprüfte Projekte anzubieten. Sollte eines davon trotzdem scheitern, könnte der Geld­geber ihnen vorwerfen, sein Kapital nicht sorgfältig genug verwaltet zu ­haben.» Wegen Haftungsfragen mache er sich allerdings keine Sorgen, sagt Gjeloshi. «Mit den Liegenschaftsschätzern haben wir eine Drittpartei, die den Wert der Immobilien beziffert. Ausserdem bestehen keine Renditegarantien. Und schliesslich kann der Kunde die Liegenschaften besichtigen und alle dazugehörigen Unterlagen einsehen.» Mit einem gesetzlichen Rahmen liessen sich solche offenen Fragen aber leichter beantworten, glaubt Kunz. «Ich hoffe, die Politik sieht jetzt endlich ein, dass Handlungsbedarf besteht.»

Das Crowdfunding müsse unbedingt reguliert werden, sagt auch Andreas Dietrich, Finanzprofessor an der Hochschule Luzern. «Gerade im Investmentbereich müssen die Anleger stärker geschützt werden, da viele wohl nicht in der Lage sind, die oftmals hohen Risiken dieser Projekte realistisch zu beurteilen.» Dietrich könnte sich zum Beispiel ab einem gewissen Betrag die Einführung einer möglichst einfach gestalteten Prospektpflicht vorstellen, wie es sie am Aktienmarkt gibt: Wer Kapital für ein Unternehmen einsammelt, muss den Anleger über die langfristige finanzielle Lage dieses Unternehmens informieren. Vor einem zu engen rechtlichen Rahmen warnt Dietrich allerdings. «Die Regulierung muss massvoll bleiben, sonst werden innovative Ideen abgewürgt.»

Autor: Franziska Kohler, Wirtschaftsredaktorin

Quelle: Tages-Anzeiger / derbund.ch