Indem die Regierung den Bebauungsplan für das Areal Horburg Dreirosen wieder an sich riss, verhinderte sie einen Reputationsschaden. (BaZ 16.12.2023, von Markus Wüest)

So vergrault Basel Bauinvestoren

Die Auseinandersetzung rund um das Areal Horburg Dreirosen ist ein Paradebeispiel dafür, wie unendlich kompliziert es im Kanton Basel-Stadt gerade ist, wenn es um Wohnbau und Stadtentwicklung geht. Alle reden von Verdichtung und von Wachstum, aber wenn es konkret wird, harzt es.

Foto-Quelle: Buchner Bründler Architekten / bbarc.ch
So sollen die beiden Wohntürme an der Horburgstrasse in Basel dereinst aussehen.

Blenden wir zurück: später Donnerstagnachmittag. Schauplatz: der Grossratssaal im Rathaus. Mit Feuereifer sprach Ivo Balmer für die SP am Rednerpult. Er liess kein gutes Haar am Projekt Horburg Dreirosen. Dort wollte die Grundbesitzerin - ehemals die CS, seit diesem Sommer die UBS - ein Hochhaus und ein Sockelgebäude neu errichten, die alten Ciba-Häuser aber unangetastet lassen.

Balmer sprach drei Punkte an, die bei dem Projekt seiner Meinung nach schiefgelaufen sind: keine Partizipation der Bevölkerung, zu wenig Sinn für die Ökologie und zu wenig bezahlbaren Wohnraum. Was die Partizipation - also der Einbezug der Bevölkerung rundherum - anbetrifft: Da hat Balmer recht. Das Projekt hatte keinen guten Start. Es wurde viel zu spät informiert, was sich nun rächt. Zu den beiden anderen Punkten ist zu sagen: Während der langen Beratung in der Bau- und Raumplanungskommission (BRK) erhielt das ökologische Bauen immer mehr Gewicht. Und zum bezahlbaren Wohnraum gilt: Die Mieten in den bestehenden Ciba-Häusern bleiben unangetastet, aber die Forderung steht jetzt im Raum, dass ein Drittel der rund 100 neu geplanten Wohnungen nur einen ganz kleinen Gewinn abwerfen dürfen.

Tonja Zürcher, Fraktionssprecherin des Grün-Alternativen Bündnisses (GAB), war etwas weniger emotional als Balmer. Sie prangerte die Verdichtung an, in einem Quartier, das schon eng bebaut sei, und sie lehnte ein Hochhaus an dieser Stelle kategorisch ab. Der Widerspruch an ihrer Aussage, man müsse «ergebnisoffen» noch einmal von vorne beginnen, aber ein Hochhaus komme nicht infrage, erschloss sich ihr offensichtlich nicht.

Weniger emotional, aber mit den Emotionen spielend: Pascal Messerli von der SVP. Auch am anderen Ende des politischen Spektrums fand man wenig Gefallen an Horburg Dreirosen. So wie er gehört habe, lehnten die Bewohnerinnen und Bewohner des Quartiers dieses Projekt ab, sagte Messerli. Also sei auch die SVP für eine Zurückweisung.

Die GAB will also möglichst keine Grünflächen opfern, die SP nur günstigen Wohnraum bewilligen, und die SVP steht jeglichem Wachstum eh kritisch gegenüber. Die drei zusammen in einem Boot versammeln im Grossen Rat genug Stimmen auf sich, um solche Projekte bachab zu schicken.

Wohin sich die Sache entwickeln könnte, war schon während der Beratungen der BRK klar geworden. Aufgrund der vielen Einsprachen des Neutralen Quartiervereins Unteres Kleinbasel begann man, immer mehr Auflagen zu machen. Dabei zeigten sich die Grundbesitzer offen, auf einige Forderungen einzugehen. Dem Anspruch nach ökologischem Bauen wurde Rechnung getragen, die unterirdischen Parkplätze fielen weg, und auch die Garantie der Bestandsmieten für die Bewohnerinnen und Bewohner der Ciba-Häuser fand man nachvollziehbar.

Als Knackpunkt aus Sicht der Besitzer stellte sich schliesslich die Forderung heraus, ein Drittel der neuen Wohnungen seien quasi renditefrei auf den Markt zu bringen. Gemäss dem Brief der Regierung zuhanden des Grossen Rats brachte die Eigentümerschaft gegenüber dem Regierungsrat deutlich zum Ausdruck, dass «der Neubau unter Berücksichtigung der Einschränkungen der Mieten in den Bestandesbauten, den ohnehin schon grösseren statischen Aufwendungen und nun mit dieser zusätzlichen Forderung nach einem Drittel preisgünstigem Wohnungsbau nicht mehr wirtschaftlich sei».

Die «statischen Aufwendungen» beziehen sich auf die komplexe bauliche Situation beim geplanten Hochhaus, da knapp darunter die Autobahn verläuft. Bluffen die Investoren ohnehin immer? Sie legen leider nur selten wirklich offen, wie sie ihre Rendite berechnen. Das schafft kein Vertrauen. Festzuhalten gilt: Es ist die Anlagestiftung der CS gewesen, der das Areal gehörte, bevor die UBS übernahm. Einnahmen fliessen also in die Pensionskassen, was für die pensionierten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer nicht unerheblich ist.

Die Grundeigentümer wollen unter diesen Umständen lieber gar nicht mehr bauen. Das ist ein sehr gefährliches Signal, das Basel aussendet. Bei Horburg Dreirosen hätte man in relativ kurzer Zeit rund 100 neue Wohnungen schaffen können. Bis es bei den Transformationen wie zum Beispiel Klybeck so weit ist, dürften noch Jahre vergehen. Doch die Stadt wächst jetzt.

Bei der Vorstellung der Umbaupläne für den alten Basler Sitz der UBS am Aeschenplatz 6 sagten die Investoren - es sind nicht die gleichen -, man werde genau beobachten, was der Grosse Rat im Zusammenhang mit Horburg Dreirosen entscheide. Anderen wird es gleich gehen.

Dass Esther Keller als Vorsteherin des Bau- und Verkehrsdepartements bei der Besprechung des Geschäfts im Rat sehr früh signalisierte, die Regierung würde eine Zurückweisung begrüssen, dürfte somit ein kluger taktischer Schachzug gewesen sein. Wäre das Projekt - nach sehr langer Vorbereitungsphase in der BRK und nach vielen Zugeständnissen seitens der Besitzer - auf der politischen Bühne gescheitert, wäre klar geworden: Investiert nicht in Basel!

Das konnte - für den Moment - verhindert werden. Doch solange die unheilige Allianz von GAB, SP und SVP hält, ist kaum auf einen grundlegenden Umschwung zu hoffen. Dass das GAB vom Schutz der Grünflächen abweicht, ist kaum vorstellbar. Dass die SP beim günstigen Wohnraum nachgibt, auch nicht. Am ehesten noch, dass die SVP sich im Abwägen zwischen Wirtschaftsfreundlichkeit und Wachstumsfeindlichkeit anders besinnt. Die SVP hat aber auch viele Wählerinnen und Wähler, die Mieter sind, einfache Leute in günstigen Wohnungen. Für die Partei ist eine klare Haltung in diesen Fragen wohl wirklich schwierig.

Die Investoren beziehungsweise die Besitzer von Horburg Dreirosen haben sich auf den Druck von aussen bewegt. Gut so. Man muss ihnen nicht nach der Pfeife tanzen.

Gleichzeitig kann ein endloser Forderungskatalog der Linken und Grünen - in diesem Fall stillschweigend auch unterstützt von der SVP - so weit über das Ziel hinausschiessen, dass gar nichts mehr geht.

Im Moment scheint die Macht auf dieser Seite zu liegen. Doch wenn die Maxime «Investiert nicht in Basel!» Wahrheit wird - dann gute Nacht, Zukunftsstadt.

Quelle: BaZ vom 16.12.2023, S. 2 (Markus Wüest)
Foto/Visualisierung: © Buchner Bründler Architekten / bbarc.ch