Sinkende Zuwanderung und anhaltend tiefe Zinsen führen ausserhalb der Zentren zu Überangebot

Autor: Christoph Hirter; Basel. Dass sich der Wind auf dem Schweizer Wohnungsmarkt gedreht hat, ist bekannt. Doch in den letzen zwölf Monaten hat er nochmals kräftig aufgefrischt: Die Anzahl der Mietwohnungen, die leer stehen, ist weiter gestiegen.

Zu diesem Schluss kommt eine Studie der Credit Suisse. Die Gründe dafür sind mehrschichtig. Für die Gesamtschweiz erwarten die Ökonomen eine Zunahme von rund 5000 Leerwohnungen. Das ist zwar weniger Wachstum als im Vorjahr (5436), aber immer noch der zweithöchste Anstieg der vergangenen 15 Jahre. Damit dürfte die Leerwohnungsziffer, die die Anzahl der leer stehenden Wohnungen in Bezug zum Gesamtwohnungsbestand setzt, von 1,3 Prozent auf 1,4 Prozent steigen. Das mag immer noch gering erscheinen, doch der Wert liegt über dem langjährigen Mittelwert. In den letzten 30 Jahren verharrte er nur zwischen 1996 und 2000 auf höherem Niveau.

Zuwanderung als Taktgeber

Eine Ursache ist laut den Ökonomen die veränderte Zuwanderung. Mit Einführung der Personenfreizügigkeit mit der EU nahm die Zuwanderung ab 2007 stark zu. In der Folge waren Wohnungen gefragt. Als Reaktion wurde schweizweit deutlich mehr gebaut. Trotz der regen Bautätigkeit sank die Anzahl der leeren Wohnungen bis 2009 weiter. Sie begann erst 2010 anzusteigen, als die Zuwanderung ein Zwischentief verzeichnete. Seit diesem Zeitpunkt hat sich der Wind gedreht – und die Leerstandsquote steigt. Seit 2014 hat sich diese Entwicklung beschleunigt, weil die Zuwanderung weiter abnahm und über 23 000 neue Mietwohnungen entstanden sind. Seither wächst das Angebot mit mehr Tempo als die Bevölkerung.

Doch warum werden weiterhin Mietwohnungen gebaut, obwohl die Nachfrage sinkt? Grund dafür ist der Anlagenotstand an den Finanzmärkten, der durch die Negativzinsen ausgelöst wird. Institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Immobilienfonds sowie Versicherungen sind bereit, höhere Risiken einzugehen, da Mietwohnungen oder vermietbare Büroflächen rentabler sind als etwa Staatsanleihen. Das erschwert laut den Ökonomen der Credit Suisse die im Immobilienmarkt träge Anpassung des Angebots an Nachfrage.

Es wirkt paradox, aber trotz des Baubooms hält die Wohnungsnot in den Zentren an. «Mit einer Leerwohnungsziffer von 0,38 Prozent blieben die fünf grossen Schweizer Zentren tendenziell jedoch unterversorgt», schreiben die Ökonomen der Credit Suisse. Dies gelte insbesondere für Lausanne und Zürich. In Basel liegt die Quote bei 0,5 Prozent nach 0,4 im Vorjahr. Die Anzahl der Leerwohnungen stieg um 94 auf 546.

Leerstände steigen weiter

Doch das Überangebot betrifft nicht alle Typen von Wohnungen. Betroffen sind weitgehend Mietwohnungen. Lag bei diesen die Leerwohnungsziffer im vergangenen Jahr noch knapp unter zwei Prozent, dürften inzwischen gemäss Schätzungen der Credit Suisse 2,15 Prozent leer stehen.

Anders ist die Situation beim Wohneigentum. Bei diesen erwarten die Ökonomen der Credit Suisse eine stabile Entwicklung der Leerstände. Wie im Vorjahr dürften die Leerstände per 1. Juni 2017 rund 0,55 Prozent betragen. Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt hat hier das Angebot auf die Nachfrage reagiert. Vor allem, weil in diesem Bereich weniger institutionelle Anleger tätig sind.

Für das laufende Jahr rechnet die Credit Suisse mit weiter sinkender Zuwanderung. Gleichzeitig dürfte die Bautätigkeit unverändert hoch bleiben. Zwar wurden in den letzten zwölf Monaten rund acht Prozent weniger Wohnungen baubewilligt als im Jahr zuvor, der Verlauf der Baugesuche (+2 Prozent) lasse jedoch vermuten, dass die Auftragsbücher der Bauunternehmer gut gefüllt seien.

«Damit dürften die Leerstände mit grosser Wahrscheinlichkeit auch im kommenden Jahr weiter steigen», schreibt die Credit Suisse. Besonders ausserhalb der Zentren gewinnen damit die Mieter an Marktmacht, und der Druck auf die Mietpreise dürfte sich dort verstärken.

Quelle: BaZ vom 31.08.2017, Seite 7