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17. April 2014
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Wohngenossenschaften - Die Leistungen werden zum Prüfstein für den genossenschaftlichen Ansatz


Um neue Stadtbewohner gewinnen zu können, müssen die Wohnungen deren Bedürfnissen angepasst werden. Wohngenossenschaften stellen eine wichtige Alternative bezüglich günstigem Wohnraum für Familien und andere im Wohnungsmarkt Benachteiligte dar. Jedoch entspricht der genossenschaftliche Wohnraum, wie er in den letzten 100 Jahren erstellt wurde, nicht mehr den heutigen Bedürfnissen.


100 Jahre Wohngenossenschaften in Basel - Ein historischer Rückblick

Akuter Wohnraummangel und der schlechte Zustand der Wohnungen führten zu den ersten Genossenschaftsgründungen: 1900 die Basler Wohngenossenschaft (BWG), die erste Wohngenossenschaft in der Schweiz und 1911 die Eisenbahner-Baugenossenschaft (EBG). Selbstversorgung aus den eigenen Gärten,  die Gartenstadt-Idee aus England,  wurde in Basel in den 20er Jahren durch den Verein Gemeinnütziger Wohnungsbau Basel (GWB) verwirklichte. In den vierziger Jahren erstellte die BBB, die Baugenossenschaft des Bundespersonals Basel, am meisten Wohnraum. 1943-50 stellt den quantitativen Höhepunkt des genossenschaftlichen Wohnungsbaus dar.

Der genossenschaftliche Siedlungsschwerpunkt in den Zwischenkriegsjahren lag vor allem im Neubad-, im Gotthelf- und im Hirzbrunnenquartier. Während und nach dem zweiten Weltkrieg wurden sowohl die genossenschaftlichen Siedlungskerne der Vorkriegsphase erweitert (Hirzbrunnen, Lehenmatt, Basel West) als auch am damaligen Stadtrand neue Flächen erschlossen, da es an Geld und Boden fehlte (Jakobsberg, Wasgenring, Klybeck). Sehr viele genossenschaftliche Siedlungen entstanden zudem in Riehen. Entgegen der Bauweise der Vorkriegsphase konzentrierte man sich nach dem zweiten Weltkrieg auf den Bau von Mehrfamilienhäusern. Es entstanden vier- bis fünfstöckige Mehrfamilienhaussiedlungen mit dem bewährten Abstandsgrün. Da ein Mangel an verfügbarem Boden herrschte und man die Hochhaussiedlungen kritisierte, wandte man sich in den 70er Jahren dem verdichteten Bauen zu: Es wurden zwei- und dreistöckige Ein- und Zweifamilienhäuser in enger dorfartiger Anordnung erstellt. In den 70er Jahren gründeten junge, alternative Leute, die wegen anstehenden Renovationen nicht auf der Strasse landen wollten, Hausgenossenschaften. Mitte der 80er Jahre stellte der Kanton Basel-Stadt eine seiner letzten Landreserven zur Verfügung. 1991 wurde mit der Grossüberbauung am Luzernerring begonnen. Es entstanden 200 Wohnungen, darunter Genossenschaftswohnungen, Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und ein Alterszentrum.


Typisierung und Zweck der Wohngenossenschaften

Bei den Mieter-Genossenschaften werden die Wohnungen von der Mehrzahl ihrer Mitglieder bewohnt. Die Eigentümer-Genossenschaften hingegen verkaufen die erstellten oder erworbenen Wohnungen meist im Eigentum an die Bewohnerinnen und Bewohner. Diese Wohnungen gelten also nach dem Verkauf nicht mehr als Genossenschaftswohnungen. Zur dritten Gruppe, den Verwaltungsgenossenschaften, gehören die Unternehmer-Genossenschaften, Genossenschaftszusammenschlüsse und andere gemeinnützig orientierte Genossenschaften. Weniger als die Hälfte der Bewohnerinnen und Bewohner von Wohnungen, die Verwaltungsgenossenschaften gehören, sind auch Mitglieder der Genossenschaft. Die anderen Genossenschaftsmitglieder sind oft Handwerker, Unternehmen der Baubranche oder andere Genossenschaften.

Der Hauptzweck einer Wohngenossenschaft ist, für ihre Mitglieder qualitativ gute Wohnungen und Häuser zu einem günstigen Preis zu erwerben oder zu bauen. Die Gründung einer Wohngenossenschaft ist relativ einfach. Es sind Statuten zu erstellen. Auf die erste Generalversammlung mit mindestens sieben Gründungsmitgliedern folgt ein Eintrag im Handelsregister und eine Veröffentlichung im Schweizerischen Handelsamtsblatt.


Bedingungen

Ermöglicht wurde das genossenschaftliche Bauen u.a. durch die Überführung des Baurechts ins Zivilrecht im Jahre 1912 und Unterstützungen durch den Kanton, wie z.B. 1943 in grösserem Umfang mit Subventionen und Hypotheken. Im Weiteren konnten Genossenschaften meist dann bauen, wenn die Rahmenbedingungen für die anderen Investorengruppen schlechter waren.

In den 60er Jahren begann die Abwanderung vieler Familien in die Vororte. Ende der 70er Jahre mussten viele Liegenschaften aus den Jahrhundertwenden saniert bzw. abgerissen und neu gebaut werden. Die Genossenschaften profitierten von der Immobilienkrise zu Beginn der 90er Jahre, es folgten etliche Neugründungen. Liegenschaften oder Bauland konnten erschwinglich erworben werden.

Die Genossenschaftsbewegung des 19. Jahrhunderts teilt sich in drei Phasen auf: in den 20er Jahren war das Ziel, den Arbeitenden ein Eigenheim zu verschaffen. In den vierziger und fünfziger Jahren wollte man preisgünstigen Wohnraum schaffen. Die dritte Bewegung will darüber hinaus die Selbstbestimmung der Bewohner verwirklichen. Konkret: Gemeinsam preisgünstig wohnen, bestehende Substanz bewahren und nach eigenen, nicht luxusorientierten Vorstellungen renovieren und Häuser der Spekulation entziehen. Die jetzige Vierte Phase der Genossenschaftsbewegung zeichnet sich durch ihren Umbruchscharakter aus.


Wohngenossenschaftliche Aspekte gestern und heute


Quantitativer Aspekt

Immobilienstudien zeigen, dass rund 4,5% aller Wohnungen in der Schweiz Wohnbaugenossenschaften gehören. In Basel besitzen etwa. 200 Genossenschaften 10% der Wohnungen.


Art der Genossenschaft, Architektur und Grösse der Wohnungen

In der genossenschaftlichen Architektur widerspiegeln sich oft die bürgerlichen Wohnstandards. Andererseits musste bei den Grundrissen wegen der Kosten rationalisiert und minimalisiert werden. Vom genossenschaftlichen Einfamilienhaus zur Kleinwohnung mit drei bis vier Zimmern musste der Grundriss neu durchdacht werden. Eine Folge daraus war das Reihenhaus. Bekannt ist in dieser Hinsicht aus den 20er Jahren der Architekt Hans Bernoulli, dessen Siedlungen sich von den Strassen zu lösen begangen. Die Häuser wurden senkrecht zur Erschliessungsstrasse gebaut. Hauptmotive waren der Schutz vor Lärm und Staub, die Orientierung der Wohnungen zur Sonne und eine adäquate Landschaftsgestaltung (Beispiel Siedlung In den Habermatten in Riehen). Als Reaktion auf die vormals schlechten wohnhygienischen Zustände wurde beim Bau allgemein viel Wert auf Durchlüftung und Besonnung gelegt. Lange konnten einige Genossenschafter auf die Selbstversorgung aus den eigenen Gärten zurückgreifen.

Was die Grösse der Genossenschaftswohnungen betrifft, so bestätigt die statistische Erhebung den Überschuss an 3-Zimmer-Wohnungen und einen Mangel an 5-Zimmer-Wohnungen und mehr (Von den 9588 bewohnten Genossenschafts-Wohnungen in Basel haben 127 ein Zimmer, 1'155 zwei Zimmer, 5'761 drei Zimmer, 2'300 vier Zimmer, 210 fünf Zimmer und 35 sechs und mehr Zimmer).


Familienformen, Raumbedürfnisse, etc.

Der Statistikvergleich der Zahlen der Haushaltsgrössen zeigt einen Anstieg der Ein- und Zwei-Personenhaushalte und eine Abnahme der Drei-, Vier- und mehr-Personenhaushalte. Grössere Haushalte sind eher auf dem Land als in der Stadt zu finden. In der Stadt dominieren kleine Haushalte. Eine Tatsache ist auch, dass Partnerschaften häufiger wechseln und die Formen des Zusammenlebens vielfältiger geworden sind. Das Bild der Familie hat sich also grundlegend verändert.

Auch die Belegung der Zimmer hat sich verändert. Bis in die 50er Jahre galt die 3-3,5 Zimmerwohnung als die typische Grösse für eine Familienwohnung. Heute leben in diesen Wohnungen meist zwei oder eine Person. Im Gegensatz zu 1970, wo 0,88 Genossenschafter pro Zimmer zu verzeichnen war, sank die Zahl innert zehn Jahren auf 0,74. Bei nichtgenossenschaftlichen Mietern war die  Belegung etwa gleich. (0,85 1970 und 0,73 1980). Verschiedene Genossenschaften schreiben vor, wie die Mindestbelegung ihrer Wohnungen aussehen soll.


Sanierung, Umbau, Neubau

80 % aller Genossenschafts-Häuser und Siedlungen wurden vor 1951 erstellt. Da nach 30 bis 40 Jahren ersten Renovationsarbeiten anfallen, stellt sich die Frage, ob die nötigen Rückstellungen dafür getätigt wurden. Viele Genossenschaften haben vorgesorgt. Dies um Kündigungen wegen einer umfassenden Sanierung zu vermeiden. Wenn Wohnraum für ältere Menschen oder behindertengerechten Wohnraum geboten werden soll, muss die entsprechende Infrastruktur vorhanden sein. Meist kann dies ein Altbau nicht mehr bieten. Selten sind durch geschickte Grundrissveränderung entsprechende Möglichkeiten vorhanden.


Finanzierung

Von den 111 befragten Genossenschaften, gaben nur acht eine Anpassung der Miete nach oben an; bei den anderen bleibt der Mietzins bei einem Mieterwechsel gleich. Um weiterhin günstige Mieten bieten zu können, sollten Anlage- und Betriebskosten möglichst tief gehalten werden. Voraussetzungen sind: Bei der Vergabe von Arbeiten (beispielsweise Sanierungsarbeiten) eine gute Wahl zu treffen, Land im Baurecht zu übernehmen (meist vom Kanton oder der Gemeinde), Unterstützung oder ein Darlehen durch die öffentliche Hand zu beziehen. Jedoch sollten schlussendlich zugunsten aller Genossenschafter Mieten nicht zu tief angesetzt werden. Dies um Rückstellungen für Renovationen zu schaffen. Bei Eintritt in eine genossenschaftliche Wohnung oder Haus wird vom neuen Genossenschafter die Zeichnung von Anteilscheinen erwartet. Die Geschichte zeigt: Ohne die Beihilfen von Bund und Kanton und ohne die Vergabe von staatlichem Land im Baurecht wäre es den Wohngenossenschaften nicht möglich gewesen, so günstig zu bauen. Hinzu kommt, dass meist dann durch Genossenschaften gebaut wird, wenn die Rahmenbedingungen für die anderen Investorengruppen schlecht sind.


Altersmässige Durchmischung der Bewohnerschaft

Die Tendenz einer Überalterung in Genossenschaften, zeigt der durchschnittliche Betagtenanteil von 27% in den Genossenschaftswohnungen. Bei Miet- oder Eigentumswohnungen ist dieser wesnetlich tiefer.


Chancen eine Genossenschaftswohnung zu bekommen

An eine Genossenschaftswohnung zu gelangen, ist ein schwieriges Unterfangen. Es findet wenig Wechsel statt oder es existieren Wartelisten. Erwünscht sind meist Familien mit Kindern. Werden Interessenten nach Alter oder Zivilstand gefragt, wird schon eine Eingrenzung vorgenommen, die dem sozialen Grundgedanken widerspricht. An diesen Bestimmungsmauern prallen häufig Ausländer oder Alleinerziehende, welche sowieso schon Schwierigkeiten haben eine günstige Wohnung zu finden, meistens ab. Mieter, deren finanzielle Lage sich merklich verbessert, sollten von sich aus erwägen, eine ihrem Budget angemessenere Wohnung zu beziehen und die Genossenschaftswohnung für jene frei machen, die darauf angewiesen sind. Es besteht jedoch ein rechtlicher Schutz vor einer Kündigung des Mietverhältnisses.


Die Rolle des genossenschaftlichen Wohnens bei der Reurbanisierung

Reurbanisierung sollte speziell für Wohngenossenschaften ein Thema sein. Eine Chance hierfür bietet die Umnutzung von gewerblich oder industriell genutzten Flächen oder von Verwaltungs- und Bürobauten. Eine weitere Möglichkeit bietet die Wohnungszusammenlegung begleitet von einer Wohnumfeldaufwertung. Die zukünftigen genossenschaftlichen Leistungen für Anspruchsgruppen aller Art werden zum Prüfstein für den genossenschaftlichen Ansatz.


Der genossenschaftliche Wohnungsbau ist nicht eingeschlafen

Eine Wohngenossenschaft der besonderen Art stellt das Kraftwerk1, die Siedlung an der Hardtturmstrasse in Zürich, dar. Dort wurde Wohnen und Arbeiten unter einem Dach konzipiert. Die Siedlung enthält zusätzlich einen Kinderhort, einen Kindergarten, eine gemeinschaftlich nutzbare Gästepension, die Pantoffelbar und ein Bürohaus. Gemäss Andreas Hofer, Architekt und leitender Kraftwerk 1-Genossenschafter, hat die Immobilienkrise der neunziger Jahre Bauherren oder Wohngenossenschaften zum Nachdenken angeregt. Man hat erkannt, dass es wichtig ist, auf die gewandelten Bedürfnisse der Menschen einzugehen und, dass traditionelle Wohnmodelle nicht ausreichen.


Fazit

Das Beispiel jenes der Siedlung Kraftwerk 1 macht zuversichtlich, dass weitere neue genossenschaftliche Wohnformen entstehen werden. Im Rahmen der Umnutzung von ehemaligen Fabrikarealen könnte man Genossenschaften, welche zukunftsgerichtete Modelle entwickeln wollen, vermehrt den Vorrang geben.

Den gesellschaftlichen Veränderungen müssen auch die Wohngenossenschaften Rechnung tragen. Die Aufnahmebedingungen sollten angepasst werden, z.B. weil allein erziehende Elternteile eher auf günstigen Wohnraum angewiesen sind. Es müssen mehr grössere Familienwohnungen zur Verfügung stehen. Eine stärkere Durchmischung in Alter, Haushaltsgrösse, Familienform und Einkommen ist anzustreben und wird auch schon von einigen Genossenschaften vorangetrieben. Hierzu ist eine Anpassung der Infrastruktur der Wohnungen vorzunehmen. Das traditionelle Abstandsgrün könnte durch Kinderspielplätze oder phantasievollere Gartengestaltung ersetzt werden. Sehr wichtig scheint, dass eine genügend grosse finanzielle Unterstützung seitens der öffentlichen Hand ermöglicht wird. [Zurück]

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